2002/8/6(화) 07:41 (MSIE5.5,Windows98,Win9x4.90) 211.117.192.199 1024x768
수도권 아파트로 자금 이동  

[돈, 다시 부동산으로-부동산시장]
부동산시장의 지각변동이 예상되는 가운데 투자자들의 투자 패턴은 물론, 돈의 흐름도 크게 달라지고 있다. 우선 정치적으로 연말에는 대통령선거 등 대형 이슈가 자리잡고 있는데다 주5일 근무제 등 라이프 스타일의 변화로 수익형 상품에 대한 인식도 크게 바뀌고 있다. 또한 주택시장은 분양권 전매 제한, 주상복합 및 오피스텔 등의 공개 추첨 의무화 등으로 판도 변화가 예상되고 있다. 이에 따라 부동산 시장에는 자금이 상반기보다 더 많이 유입될 것이라는 전망이 우세한 가운데 일부에선 줄어들 것이라는 견해도 나오고 있다.
상승세가 예상되는 상품으로 아파트, 전원주택과 토지, 상가 등을 꼽을 수 있다. 보합세 및 부분적인 침체가 예상되는 상품은 오피스텔, 주상복합빌딩이다.

◇아파트 시장=오는 9월부터 분양권 전매 제한이 이뤄지면서 수도권시장의 활황세가 가속화될 것이라는 전망이 나오고 있다. 투기과열지구로 지정된 서울에서 분양권 전매 제한이 이뤄짐에 따라 일부 가수요는 전매제한이 없는 경기 용인 등 수도권시장으로 이동할 것으로 보인다.

주택업계에 따르면 현재의 분양 판도에는 큰 영향을 미치지 않으나 부분적인 양극화현상의 심화와 수도권 시장의 활황 지속 등으로 재편될 것으로 전망했다. 서울에선 이미 기본수요층이 탄탄하게 형성돼 있어 큰 변화는 없을 것이라는게 전문가들의 일치된 견해다. 가수요의 수도권 이동을 전망하지만 서울에선 무주택 우선공급 등 입지여건에 따른 양극화가 심화될 것으로 보고 있다.

수도권시장에선 오는 11월 첫분양이 예상되는 경기 용인동백지구 등을 중심으로 활황세가 여전할 전망이다.

황용천 해밀컨설팅대표는 “기반시설이 미비해 입주율이 낮은 곳이나 수요가 부족한 중대형 평형을 제외한 수도권 아파트시장은 전반적인 활황세를 유지할 것”이라면서 “경기 용인과 남양주 등이 시장을 주도할 것”이라고 말했다.

일단 시장 활황이 예상되는만큼 수도권의 주택공급물량이 이달에만 3만여가구에 달해 월드컵 대회 이후 미뤘던 아파트사업을 재개, 밀어내기식 분양이 예상되고 있다. 오는 9월에도 분양이 4만∼5만가구에 이를 것으로 보인다. 청약통장 가입자들로선 선택 폭이 늘어날 것으로 예상된다.

김희선 부동산114 이사는 “일단 전반적인 시장 판도 변화가 예상된다”며 “아파트시장으로 급격히 자금이 몰리진 않더라도 꾸준한 자금유입 현상을 보일 것”이라고 진단했다.

◇ 토지시장=토지시장의 경우 시중유동자금이 급격히 몰리고 있어 주목된다. 올 들어 전국의 땅값이 강세를 보이고 있다. 건설교통부는 지난 2·4분기 전국 땅값을 조사한 결과 평균 1.28% 상승했다고 지난달 31일 밝혔다. 지난 1·4분기에는 1.76%의 상승률을 보였다. 이에따라 올 상반기 전국 땅값은 평균 3.07% 올라 지난해 연간상승률 1.32%에 비해 2.3배나 높은 상승률을 기록했다.

올 2·4분기 땅값은 7대 도시에서 평균 1.54%가 상승, 전국 땅값 상승을 주도했다. 이는 경기호조와 주택시장 활성화 등으로 대도시지역을 중심으로 한 집값 상승과 주택용지 수요가 늘고 있기 때문으로 건교부는 분석했다. 반면, 중소도시지역과 군지역은 각각 1.10%와 0.57%의 상승률로 평균치를 밑돌았다. 특히 제주 북제주군의 경우 국제자유도시 추진에 따른 개발기대로 2·4분기에만 4.36%나 올라 전국 최고치를 기록했다. 저밀도지구 재건축추진에 따른 집값 상승과 장지동 택지개발사업 등 개발이 활기를 띠고 있는 서울 송파구는 3.74%나 올랐다. 이밖에 서울 동작구(3.25%) 서초구(3.11%) 경기 과천시(3.10%) 제주 제주시(3.06%) 등도 땅값 상승률 5위권에 랭크됐다.

용도지역별로는 녹지지역이 개발제한구역(그린벨트) 해제에 따른 기대심리로 1.56%의 상승률을 기록했고 주거지역과 상업지역도 각각 1.39%, 1.27% 올라 이 기간 평균 상승률을 웃돌았다. 이용상황별로는 상업용 대지와 주거용 대지가 각각 1.38%, 1.37%씩 올랐고 밭도 1.31%의 상승률을 보였다.

특히 경기 용인 등 수도권 주변 토지가격 및 거래건수도 지난해에 비해 50% 이상 증가했다. 이런 양상이 하반기에도 그대로 이어질 것이라는 전망이 우세하다.

지난달 국토연구원이 발표한 자료에 따르면 지난 1·4분기중 1.76%나 올라 지난해 연간 상승률(1.32%)을 웃돌았던 땅값은 상반기보다 1%가량 더 오를 것으로 예상됐다. 용도별로는 주거용과 상업용이 각각 1.3%, 1.2%, 공업용 0.6%, 녹지 0.7% 등으로 주거용과 상업용이 땅값 상승을 주도한 것으로 전망됐다.

가장 많이 오를 곳으론 수도권 일대 택지개발지구의 준농림지로 꼽히고 있다. 아파트 등 개발 이슈가 있는 지역을 중심으로 하반기에 3∼5%가량 더 오를 것이라는 전망도 나오고 있다.

드림사이트코리아의 이광훈사장은 “주5일근무제가 전면적으로 실시될 경우 전원주거 및 휴양·레저수요의 증가로 토지시장은 크게 오를 것으로 본다”면서 “이미 토지시장의 상승세는 대세를 이룬 것으로 평가된다”고 말했다.

토지는 도심부동산 중 수익형상품으로 손꼽히는 오피스텔의 침체로 대체상품으로 떠오르고 있으며 이는 상당기간 지속될 것이라는게 전문가들의 견해다.

택지개발지구 주변이나 대규모 레저시설이 들어설 것으로 예상되는 지역, 관광지 일대 등이 투자 적지로 꼽히고 있다. 특히 최근 인기를 끌고 있는 펜션 등에 대한 투자도 늘어날 전망이며 주말주택 등 전원주거에도 상당한 자금이 유입될 전망이다.

◇ 오피스텔·주상복합·상가=상반기 서울 및 수도권에서 총 6만여실 가량이 분양된 오피스텔의 침체가 두드러질 것으로 전망된다. 지난 4월부터 시작된 침체 분위기는 월드컵 경기동안 분양업체들이 전혀 마케팅에 나설 수도 없을 정도로 심각한 위기를 맞기도 했다.

최근 들어 서울 강북 및 강남 등 도심권내의 오피스텔이 점차 분양이 이뤄지고는 있지만 단기적인 양상일 것이라는게 전문가들의 의견이다. 세중코리아의 한광호실장은 “최근 오피스텔 분양 회복세는 전면적인 것으로 보긴 어렵다”면서 “과잉공급물량이 해소되기 전까지는 침체를 지속할 것”이라고 말했다. 특히 오는 9월부터 오피스텔과 주상복합 분양 때도 공개추첨을 의무화해 구입 열기는 수그러들 것으로 예상된다. 그동안 주상복합아파트는 가수요에 의해 주도됐다고 해도 틀리지 않는다.

수익형 상품 중 유망한 품목으로 상가가 꼽히고 있다. 오피스텔 시장이 침체되면서 투자 대안으로 떠오르고 있는 상가시장은 주5일근무제 시행, 상가임대차보호법 시행 등의 호재를 안고 있어 시장 환경이 양호하다는 게 전문가들의 견해다. 박용상 하나컨설팅 대표는 “최근 들어 수도권 택지개발지구내의 근린상가도 빠른 속도로 분양이 이뤄지고 있다”며 “상가임대차보호법 시행이 신규창업 증가, 임대료 상승을 불러와 시장여건이 양호하다”고 설명했다.

◇부동산 투자요령=전문가들은 부동산 투자에 나서려면 주변 환경과 지역 특성을 고려할 것을 권고한다. 아파트시장은 서울?수도권지역에 무게 중심이 쏠리는데다 레저 및 휴양시설 등 서비스관련 상품이 늘어나면서 개발지역과 미개발지역이 확연히 구별되기 때문이다. 물건을 선점해 시세차익만 높이겠다는 욕심보다는 투자대비 수익률을 엄격히 따지고 투자 전에 수요 변화를 예측하는 지혜가 필요하다. 아파트는 단기적인 매매차익에만 의존하지 말고 수요층이 탄탄한 중소형 평형대를 중심으로 매입에 나서야 안정성을 얻을 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.
/파이낸셜
  이름   메일
  내용